segunda-feira, 13 de maio de 2013

TAXA DE OBRA

      Gostaria aqui, de tentar esclarecer um pouco mais sobre a chamada Taxa Obra que a grande maioria de nós condôminos estamos pagando.

Primeiramente informo que os nomes corretos são dois: Taxa de evolução de obras e Encargos da fase de Obras, já comunico que estamos pagando a segunda denominação que é Encargos da fase de obra.

Para melhor entendimento da diferença entre a “taxa de evolução de obra” e “encargos da fase de obra”, torna-se importante entendermos alguns aspectos das tratativas contratuais, expostos a seguir.

No programa habitacional Minha Casa Minha Vida, do governo federal, geralmente o contrato de promessa de compra e venda de imóvel é assinado – primeiramente – junto à construtora.

Depois disso, se estiver com a documentação correta, o promissário comprador aguardará um prazo razoável (3 meses) para ser chamado para assinar um outro contrato junto à Caixa Econômica Federal e à Construtora. Também é um contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Porém, a diferença é que – neste último contrato – o promissário comprador estará alienando o imóvel para a Caixa, como garantia para a obtenção do financiamento. Tudo isso com concordância da construtora, que também assina.
No segundo contrato – assinado pela Caixa, construtora e promissário comprador – existe a cláusula B. Nela, consta todos os valores referentes à compra do imóvel, especificando o valor do financiamento, do subsídio e aquilo que o promissário comprador pagará com RECURSOS PRÓPRIOS ou FGTS (na hipótese de não conseguir financiar 100% o imóvel). Como exemplo, tal cláusula deverá estar, aproximadamente, disposta assim:

Exemplo:

B – VALOR DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL, VALOR DE COMPRA E VENDA DO TERRENO, DESTINAÇÃO DA OPERAÇÃO, PRAZO PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS

B1 – VALOR DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL: R$ 100.000,00.
a) recursos próprios: R$ 20.000,00
b) utilização do FGTS: R$ 0,00
c) desconto (subsídio): R$ 15.000,00
d) financiamento: R$ 65.000,00

Entendido esses aspectos preliminares que envolvem os contratos, trataremos, a partir de agora, da diferença entre a “taxa de evolução de obra” e os “encargos da fase de obra”.

Taxa de evolução da obra:

Depois de ter assinado esse último contrato, começará a construção do empreendimento. A construtora receberá os recursos financeiros de acordo com a evolução da obra. Essa informação está no contrato, no Parágrafo Quarto da CLÁUSULA TERCEIRA. Perceba:

A cláusula trata da taxa de evolução de obra

Essa cláusula diz respeito à “taxa de evolução de obra”. Trata-se justamente do dinheiro que será repassado à construtora de acordo com o andamento da construção. Veja que essa taxa está relacionada aos RECURSOS PRÓPRIOS ou FGTS do promissário comprador, que deverão ser depositados numa conta poupança (o12) A PARTIR da assinatura do contrato.
Como se nota, esses valores serão repassados à construtora de acordo com o andamento da construção, juntamente com o financiamento concedido pela Caixa. É uma forma de proteger o promissário comprador contra eventual inadimplemento da construtora, deixando de mãos abanando os adquirentes dos imóveis (sem dinheiro e sem imóvel).
Assim, se a construtora cobrar esse valor ANTES da assinatura do contrato com a Caixa, para pagar diretamente a ela, estará descumprindo o contrato e agindo de má-fé, porque estará burlando uma cláusula contratual. Lembre-se que essa cláusula foi criada para proteger o consumidor contra possível inadimplemento da construtora! Além disso, ao agir assim, a conta 012 estará zerada e o promissário comprador poderá ser cobrado para depositar a quantia (que já pagou diretamente à construtora), de acordo com o contrato. Neste último caso, o promissário comprador irá pagar duas vezes a “taxa de evolução de obra”.

No Nosso Caso que é Encargos da fase de obra:

O promissário comprador irá notar que, após a assinatura do segundo contrato, será enviado a sua residência uma correspondência da Caixa, referente a uns valores que incidem sobre o imóvel.
Esses valores correspondem aos encargos da fase de obra, que se encontram na CLÁUSULA SÉTIMA do contrato, referentes aos juros, atualização monetária, taxa de administração (se prevista) e comissão pecuniária FGHAB. Nesse sentido, veja:


A CLÁUSULA SÉTIMA se refere aos encargos da obra

Observe, ainda, que os encargos da obra não são utilizados para amortizar o saldo devedor. Essa taxa de encargos será cobrada até a conclusão da obra. Enquanto isso não acontece, o promissário comprador será obrigado a pagar esses encargos sem que o saldo devedor diminua. Após a conclusão da construção do imóvel, o promissário comprador deixará de pagar esses encargos para começar a pagar a amortização da dívida.
Note, por fim, que, enquanto durar a obra, o promissário comprador é obrigado a pagar “taxa de evolução de obra” + “taxa de encargos da fase de obra”.

Como visto, uma é diferente da outra. Portanto, não confunda!

No Nosso Caso:
Estamos pagando a taxa de encargos da fase de obra (todos que já assinaram com a CAIXA).

No entendimento do PROCON do RIO DE JANEIRO

“O Mutuário deverá pagar os encargos da fase de obra até a conclusão do empreendimento com a expedição do habite-se. Caso tenha ocorrido atrasos abusivos por parte da construtora será possível pedir a restituição dos valores cobrados a título de encargos da fase de obras”.

No entanto, lembro-se, conforme disposição contratual, o mutuário deve pagar:
1)      durante a fase de obra: correção monetária + juros + seguro;
2)      Após fase de obra: Amortização + juros +seguro.

Sendo assim, atrasando ou não a obra, o mutuário deve pagar Juros e Seguro. A única diferença é com relação à correção monetária (paga durante só a fase de obra) e amortização (paga após a fase de obra).

Estou estudando o caso e pretendo tomar providencias jurídica.

Interessados me respondam, informando: Nome, telefone, número da unidade e Bloco.

Att,

Dr. Paulo Roberto Barreto Guimarães - OAB/RJ 125.567
(subsíndico Torre II e Diretor Jurídico da Associação Fit Vivai).

22 comentários:

  1. Boa noite, lí o texto acima e aguardo ansiosa o resultado. Porém, tenho uma enorme dúvida, o condomínio Fit Vivai têm o Habite-se? Na ultima reunião fiquei sabendo que não, porém a Tenda diz que têm sim.
    Atenciosamente.

    Daniela Barros

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    1. Daniela de fato, em contato com a Caixa a mesma informou que a Tenda não informou o término da obra, logo se desprende disto, que o Fit não foi entregue, então incidirá as taxas informadas, clientes que estão me procurando, estou aconselhando a guardar o comprovante de débito bancário, que futuramente ingressaremos contra a TENDA, pois a desídia foi dela em não efetuar a comunicação.

      Se ingressarmos contra a Caixa, a ação terá que ser na Justiça Federal, a Caixa tem várias prerrogativas, se a Tenda entender que não é a culpada ela depois que ingresse com uma ação de regresso contra a Caixa, creio que no processo comum a Tenda, vai querer chamar a Caixa ao Processo, mas ai cabe ao Magistrado deferir ou não.

      Mas uma coisa tenha em mente, você asseguradamente perceberá em dobro tudo aquilo que está pagando erroneamente, isso se chama "repetição do indébito".

      Qualquer dúvida pode falar.

      Rodrigo Carvalho
      OAB/RJ 161.704

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  2. Sr° Paulo,

    Compartilhando o caso citado, fui informado pela caixa econômica que somente será considerada obra finalizada após entrega de todas as unidades vendidas/financiadas (entendi desta forma. A partir deste, começaremos a pagar o financiamento.

    Faço do questionamento da Daniela o meu, temos habite-se? pois as informações vindas da Tenda já não são confiáveis faz muito tempo!

    Para finalizar, gostaria de levantar o assunto do pagamento das multas por atraso de obra, o qual veem sendo pagas de forma divergente. Há alguma informação sobre?

    Parabéns pelo esclarecimento,

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    1. Rodrigo Carvalho15 de maio de 2013 08:44

      Respondi acima a maior parte da sua dúvida, não há o Habite-se, o Fit para a Caixa Econômica está em obra, aquela inauguração em dezembro pura política.

      Medidas a adotar? As afirmadas acima.

      Sobre o pagamento do atraso de obra, é uma questão muito peculiar, pois falando claramente, vai de acordo com a sensibilidade do juiz, já atuei em causas idênticas, para pessoas do mesmo Condomínio, em um o juiz me deu 3.000,00, e outra por ter caído em outra Vara, logo foi apreciada por outro Juiz, me deu R$ 10.000,00, então é uma questão de pura sorte e competência do seu Patrono em sensibilizar o Magistrado.

      Mas uma coisa é fato e vou deixar claro, quando fui buscar as minhas chaves havia um documento da tenda que determinava as quantias a serem pagas, variava de acordo com atraso de cada um, por exemplo se voce comprou o seu apartamento em 2008 você terá uma indenização maior do que quem comprou em 2010, esse pensamento da Tenda está correto, mas os valores estão equivocados, muito aquém do que pode auferir na justiça.

      Então você que assinou aquele documento, no qual diz que abre mão de ingressar e fecha o acordo a receber determinada quantia, não se preocupe, nada o impede de ingressar no Judiciário, tendo em vista que:

      1- A Empresa tinha o "know how" naquele assunto, você consumidor, indefeso, vulnerável perante a Tenda.

      2- Era um documento de adesão, já veio pré estabelecido, não cabia discutir ali.

      3- " a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça de direito ".

      Fique tranquilo.

      Rodrigo Carvalho
      OAB/RJ 161.704

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  3. Sr. Paulo.

    Obrigado pelos esclarecimentos, mas ainda preciso de outros.
    Comprei na planta. Paguei "fase de obra" à Tenda. Fiquei um período (alguns meses) sem pagar nada). Convidaram-me a assinar com a Caixa (maio de 2011). Desde lá venho pagando as tais referidas taxas.
    Recebi minhas chaves em fevereiro e amulta da Tenda em abril.
    Fui à Caixa, e me disseram que só começaria a pagar o financiamento efetivamente depois de TODO o empreendimento regularizado, o que a tenda ainda teria o prazo de 4 meses.
    Minha dúvida: a fase de obras que paguei a Tenda, não tenho direito à restituição? A multa foi pelo atraso... não um reembolso por estar pagando a mesma obra duas vezes....
    Poderia me instruir? Isso dee virar uma ação coletiva? Posso procurar algum órgão de justiça? Melhor constituir um advogado para encaminhar o processo?
    Aguardo...

    Sou Gleidson Martins, futuro (em breve) morador da Torre 4 - Ap. 1201

    Grato...

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  4. Meu companheiro de Torre, Gleidson, acredito que já respondi sua dúvida, nas perguntas acima, caso esteja equivocado, poste ai.

    Rodrigo Carvalho
    OAB/RJ 161.704

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  5. Prezados, boa tarde!

    Paulo, parabéns pela explanação.

    Sou o Bruno do bloco 3, ap 1307.

    Gostaria de compartilhar a informação com vocês de que há o HABITE-SE e eu tenho uma cópia do mesmo.

    Enviei hoje para o Fábio.. Quem tiver interesse favor postar o respectivo email.

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  6. Solicitei o documento na Secrataria de Obras.

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  7. Rodrigo;

    Agora que já temos em mãos o habite-se, gostaria de saber se a Caixa pode continuar dizendo que não podemos pagar o financiamento?

    Obrigada,
    Ana Paula

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  8. Cássio (22)98360603

    Bl.04 ap.1508

    Caso que é Encargos da fase de obra

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  9. Senhores,

    Quando será a reunião extraordinária para tirar o síndico?

    Bl,01 - 805 - Suzel

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  10. Dr. Rodrigo / Dr. Paulo.

    Minha situação é das menos complexas em relação a retroatividade, pois dei entrada no imóvel em janeiro/13, já próximo de iniciada a entrega de chaves e conclui a recepção de chaves em 14/03/13. Já estou pagando em débito automático na caixa as parcelas referentes a evolução de obra. Com essa informação recente de existência de habite-se, o esperado é que a caixa conclua os entendimentos com a Tenda até quando?
    Ou seja, é esperado pelos trâmites normais(burocráticos) que até quando pague taxa de evolução de obra e não o financiamento propriamente dito?
    Existe algo que eu possa fazer para isso andar mais rápido, ou só mesmo esperar e esperar?
    Grato pela atenção.
    Alex Vidal - Torre 4 . Ap 1603.
    99822953

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  11. Dr. Paulo, obrigado pelo esclarecimento.

    Também estou pagando esta maldita "taxa de obra" e já consta no lançamentos futuros da minha conta na CEF a taxa referente a agosto, ou seja, a condição ainda não foi normalizada. Sabe informar se existe alguma previsão de que isto se resolva e comecemos a pagar o financiamento? Ninguém na CEF sabe responder ao certo... Esta é uma condição, no mínimo, angustiante. Caso ingresse com alguma ação judicial me informe por favor.

    José Flávio Arruda - Bl 4 - (22) 9783-2299

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  12. Gente, estou passando por uma situação horrivel com relação essas taxas de obras,não sou do mesmo condomínio nem mesmo da mesma cidade, sou de Fortaleza e comprei um imóvel da maldita e pilantra MRV. O que me era explicado de cara era, que nao era um imovel vantajoso para investidores pois se assinava o financiamento com a caixa antes da entrega do Imóvel,mas ai perguntei se começava a pagar a caixa ja na assinatura do contrato, eles disseram que nao,até ai tudo bem,entendi que meu AP na época foi avaliado em 90mil pela caixa, mas a MRV o estava vendendo por 145mil, ou seja o restante eu pagaria a Construtora ao longo de 2anos, quando íamos assinar com a caixa ano passado, aconteceu um imprevisto que levou o nome da minha esposa ao serasa,resultado passamos 6 meses lutando pra tirar o nome dela dessa situação pois a divida era alta, a MRV bloqueou meus boletos, mesmo assim continuei depositando os valores na poupança, mas a esperta MRV, lógico, foi pondo jurus nos valores pelo atraso, e agora que finalmente vou assinar com a Caixa, fiquei sabendo que vou ter que pagar uma Fase de Obra no valor de 70% sobre o valor que eu pagaria mensalmente do financiamento, na hora da compra o que eles diziam pra mim era," Voce assina o contrato com a caixa mas so começa a pagar o financiamento apos entrega" sendo que eles ja tão dizendo que ao assinar o contrato eu ja começo a pagar o financiamento + fase de obra + parcelas que ainda faltam para MRV + mais o Kit de mudanças que fiz no AP....é absurdo...como eu vou ja começar a pagar financiamento se ainda nem terminei de pagar as parcelas do contrato com a Construtora, que inclusive vão até fevereiro de 2014?? se somar aqui, 890 mensalidade do financiamento + 750MRV + 362KIT + 623 da fase de obras = 2625,00R$ que irei pagar por mês, que merda de minha casa minha vida é essa??como uma pessoa com renda familiar de 4500 pode assumir uma parcela 2650?? alguma coisa ta muito mal explicada nisso!!

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    1. ahh estava tão chateado que esqueci de me identificar,meu nome é Jessé R. Dantas, sou de Fortaleza!
      jrd1983@hotmail.com(caso alguem queira me enviar um exclarecimento por email, para nao bagunçar o blog de voces)

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    2. Jessé,

      O que normalmente acontece, é q vc não tem que pagar o financiamento junto a taxa de obras. Portanto, fique tranquilo.

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  13. Dr. Paulo, não sou morador do condomínio de vocês, sou de outro, mas com caso idêntico, a gente morando e a pagando somente taxa de obra. Interessa pra você o caso?

    ronaldo.resende@hotmail.com

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  14. Bom dia, tambem tenho algumas duvidas
    sera que o Dr pode entrar em contato por email por favor
    Leandrinho-vardi@hotmail.com

    Desde ja agradeço

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  15. Pagamos juros pelo impréstimo de outro? Então vou comprar algo e mandar outro pagar "parte" da minha dívida? certeza que os valores já estão calculados no VALOR DO IMÓVEL e que a caixa e/ou a contrutora estão cobrando novamento. Essas construtoras são todas farinha do mesmo saco.

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  16. Uma dúvida. Já tem 2 anos que utilizei o saldo de FGTS para abater parte da dívida no momento da assinatura do contrato. Segundo as regras do FGTS, agora poderia utilizar novamente o saldo recolhido no período. Como o apartamento ainda está em contrução, e consequentemente ainda pago os encargos de evolução da obra, tive a dúvida se posso utilizar parte do valor do FGTS disponível para pagar o saldo devido desses encargos. Poderia me ajudar?

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  17. boa tarde !! pode me informar quantas parcelas devemos pagar na taxa de obra ?? já paguei 20 !!

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